専有部分の賃貸借サポート

1.専有部分の賃貸借の概要

せっかく購入したマンションですが、訳あって、専有部分を賃貸借に出したい場合があります。

ローンの返済がある方は、賃貸借での安定的な収入が欲しいでしょうし、いずれ戻る予定がある方は、必要になった時、速やかに返却してもらいたいでしょう。でも、実際はどうやって貸せばいいのか、わからない方が大半です。

賃貸借をすることは、専有部分を利用して事業を行うことになるので、税務申告が必要になります。

家賃、敷金、礼金、業務委託費、原状回復費など、預かったり、支払ったりする費用がたくさん出てきます。

建物賃貸借に関する借地借家法は、借主保護が色濃くでている法制度です。
したがって、一度貸してしまったら貸主の都合ではなかなか返してもらえません。
もし契約方法を誤ると、自分が住みたいのに賃借人が専有部分を明け渡してくれないなどの不利益をこうむることがあります。

また、大切な財産である専有部分を、汚されたり、傷つけられたりしても、借主に原状回復費用の負担をを求めることができなかったりすることがあるのです。

分譲マンションなんだから賃貸物件とは違うんだ、高い賃料で貸せるんだと思っていても、立地や設備、間取りが現在の賃貸事情とマッチングしていなければ、何時まで経っても入居者が決まらないような場合も想定されます。

このように、専有部分の賃貸借は、思っているほど簡単にいかないのです。

管理会社に任せたから安心? 地元の不動産屋さんに任せたから安心?家賃保証(サブリース)の契約をしたから安心?

安易な考えは、いたずらに専有部分の資産価値を下げることになりかねません。

ではどうすればよいか?
できるだけ利害関係のない中立的な立場のコンサルに、まずは市場調査を依頼することが、賃貸事業を始める際の重要な第一歩ではないかと考えます。

当事務所は、マンション管理士としてマンション内の管理・運営に必要な知識と、長年賃貸不動産経営業務に携わってきたノウハウをもとに、専有部分の賃貸借事業をサポートをいたしております。

2.専有部分の賃貸借の流れ

以下のフローは、一般に採られている手法を抜粋しました。
※a.なぜ住まいを貸すのか、
 b.何時まで貸すのか、
 c.将来その住まいに住むつもりなのか、
   について整理しておきましょう。
※規約や使用細則などで、専有部分における 賃貸借のルールや制限等を確認します。
※客観的な市場調査が重要となります。
※住まいを貸すと、賃料が収入として入ってきますが、税金や管理費などの支出も考慮する必要があります。
従って、概ねの収入と支出がどのようなバランスになるのかを試算しておきます。
※ここでの選択が事業の成否を大きく左右します。
※総合的な管理が可能な管理委託契約や募集のみ依頼する媒介契約等があります。各社でそれぞれ諸条件が異なります。
※マンションでの規約や使用細則等のルールを確認し、必要であれば、募集要件盛り込むようにします。
また、普通借家or定期借家の態様を明確に表示しなければなりません。
※仲介・管理会社の委託内容により契約書への関わり方が異なります。
 

以上が、専有部分の賃貸借における大まかな流れです。
この流れの中でのポイントは(3)(4)(5)の項目です。
ここでの判断を誤ると、収支計画の修正を余儀なくされます。

3.不動産所得の確定申告について

自身の住まいを貸して賃料収入を得た場合には、確定申告をしなくてはいけません。
そのためには不動産所得に関する税金について、理解する必要があります。

(1)確定申告の準備をする
不動産賃貸によって賃料収入を得た場合は、前年分について、毎年2月半ばから3月半ばの間に確定申告をする必要があります。

(2)不動産所得の計算方法について
不動産所得の金額は、不動産の賃貸で得た収入から必要経費を差し引いた額となります。
収入金額は、前年の1月1日から12月31日までの間に収入として確定した賃料や共益費、礼金、更新料などに加え、敷金や保証金のうち、返還を要しないことが確定している金額も収入となります。
不動産所得を、給与所得や事業所得などの他の所得と合算して課税総所得額を計算し、それに所得税率を乗じたものが所得税となります。

(3)青色申告について
所得税の確定申告には、青色申告と白色申告の2種類の方法があります。
青色申告は、納税者の帳簿書類の備え付けと取引の正確な記録を促進するために、一定の帳簿書類の備え付けと相応の記帳を義務づけるとともに、各種の特典を設けている制度です。

(4)開業時の手続き
青色申告承認申請のほか、不動産賃貸業の開業時には税務署に「個人事業の開廃業等届出書」その他一定の届出や申請を所轄税務署にする必要があります。

(5)消費税について
前々年の課税売上高が1,000万円超の場合には消費税の納税義務が生じます。
不動産賃貸の場合には、住宅の貸し付けにかかる賃料には消費税は非課税ですが、商業ビルや駐車場の貸し付けにかかる賃料には消費税がかかります。
ただし前々年の課税売上高が1,000万円以下でも、前年の1月~6月まで期間(特定期間)の課税売上高が1,000万円を超えた場合、この課税期間から課税事業者となります。

4.サポート内容

1.はじめて専有部分の賃貸借をお考えの方についのてご相談
 ※1.専有部分を「貸そうかな」と思ったとき、ご相談下さい。
    メールやお電話でのご相談は無料です。
 ※2.「もっと詳しく、具体的に」をご希望のご依頼者様につきましては、原則、
    当事務所までご足労頂けるのであれば、初回面談は無料です。
    必要に応じて、指定の場所にお伺いをしてお話をすることもできます。(有料)
 ※3.面談の際、マンション管理規約、使用細則、購入した際の契約書、登記簿間取りや
    設備などがわかる書類等があれば、より具体的なお話ができます。

2.周辺の市場調査報告書作成
 ※当事務所は経営者の観点に立った立場で周辺物件の市場調査を行い、客観的な資料を
  提出いたします。必要であれば考察も付帯いたします。

3.資金収支の推移計画表の作成
 ※家賃収入の推移を、賃料の下落や空室期間などを考慮した、より実情に近い
  シュミレーションを作成いたします。

4.賃貸不動産仲介会社・管理会社のご紹介
 ※必要に応じて、無料で賃貸不動産仲介会社・管理会社をご紹介いたします。
  但し、お部屋の条件等によっては、ご紹介できない場合もございます。
  あらかじめ、ご了承ください。

5.すでに専有部分を賃貸借をしている方のご相談
 ※1.原則、お会いしてのご相談の対応となります。初回のご相談は無料です。
    必要に応じて、指定の場所にお伺いをしてお話をすることもできます。
    (有料)メールかお電話で、日時のご予約をお願いいたします。
 ※2.賃貸借に関するご相談であれば、特に限定はございません。
    (詳しくは当事務所の賃貸不動産経営のサイトをご覧ください。)
 ※3.お話の内容に応じて、他士業の方や専門家のご紹介をすることができます。
    ご紹介は無料です。

当事務所は、マンション管理士としてマンション内の管理・運営に必要な知識と、長年賃貸不動産経営業務に携わってきたノウハウをもとに、専有部分の賃貸借事業をサポートをいたしております。

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