宅地建物取引業免許申請

1.宅地建物取引業の概要

不特定多数の人たちに、反復継続的に、宅地・建物を売買・交換をしたり、売買の代理や賃貸の媒介等を業として行いたい場合、宅地建物取引業免許が必要になります。

宅地建物取引業免許を取得するためには、その事務所などに一定数以上の成年者である専任の取引主任者を設置することが義務付けられています。

さらに、宅建業者と取引をした一般消費者を保護する観点から、営業保証金を供託所に供託するか、保証協会への加入し「弁済業務保証金分担金」を納付しないと営業を開始することができません。

(1)宅地建物取引業の範囲

宅地建物取引業を営もうとするものは、宅地建物取引業法の規定により、
国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けることが必要です。
宅地建物取引業とは、次の行為を業として行うものと宅地建物取引業法で規定されています。

 1.宅地または建物の売買
 2.宅地または建物の交換
 3.宅地または建物の売買、交換または賃借の代理

 4.宅地または建物の売買、交換または賃借の媒介

(2)免許行政庁等

免許行政庁等については下表のとおりです。

 a.国土交通大臣免許(法人・個人)
   2以上の都道府県に事務所を設置し、宅地建物取引業を営もうとする場合

 b.都道府県知事免許(法人・個人)
   1の都道府県に事務所を設置し、宅地建物取引業を営もうとする場合

※1.法人・・・株式会社、公益法人、事業協同組合等会社法、民法またはその他の
   法律により法人格を有し、宅地建物取引業を営もうとする者

 2.個人・・・個人で宅地建物取引業を営なもうとする者

(3)免許の有効期間

宅地建物取引業の免許の有効期間は5年間です。
なお、有効期間満了後引き続き業を営もうとする者は、その有効期間が満了する日の
90日前から30日前までに免許の更新申請を行うことが必要です。

2.宅地建物取引業の免許を受けるための要件

(1)免許の欠格要件(宅地建物取引業法第5条第1項)

 1.5年間免許を受けられない場合
  a.許不正取得、情状が特に重い不正行又は業務停止処分違反をして免許を取り消された
    場合
  b.許不正取得、情状が特に重い不正行又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして
    聴聞の公示をされた後、廃業の届出を行った場合
  c.禁固以上の刑又は宅地建物取引業違反により罰金の刑に処せられた場合
  d.宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした場合など

 2.その他の場合
  e.成年被後見人若しくは被保佐人または破産者で復権を得ない者
  f.宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
  g.事務所に専任の取引主任者を設置していない場合

(2)事務所について

「事務所」の定義は、宅地建物取引業におけるとても重要な要素です。事務所ごとに専任の取引主任者を設置する必要もあります。さらに、事務所の数に応じて営業保証金を供託しなければなりません。
そのため、法第3条第1項において、「事務所」とは「本店、支店その他の政令で定めるものをいう。」と規定され、その明確化が図られています。「政令で定めるもの」とは、以下の2つになります。

1.本店又は支店
  a.原則として、商業登記簿謄本に登記された本店又は支店が事務所となります。
    但し、本店で宅地建物取引業を行わなくても、支店で宅地建物取引業を営む場合
    には、本店も事務所に該当します。また、支店の登記があっても宅地建物取引業を
    行わない場合には、事務所には該当いたしません。

  b.前記a.本店又は支店のほか、「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」
    で、宅地建物取引業に関わる契約を締結する権限を有する使用人を置くもの

※○○営業所や○○店など、その名称の如何を問わず、実体上支店に類似する場合には、
 従たる事務所として取り扱われます。また、「継続的に業務を行うことができる施設を有
 する場所」とは、物理的にも社会通念上事務所と認識される程度の形態を備えていることが
 必要です。例えば、テント張りの案内所など、移動の簡易な施設は事務所として認められま
 せん。

※一般の戸建て住宅の一部を事務所とする場合や、同一フロアーに他の法人等を同居している
 事務所の場合などは、事前相談が必要となります。

2.専任の取引主任者について

宅地建物取引業者に宅地建物の取引に関する専門家としての役割を十分に果たさせるため、その事務所等に一定数以上の成年者である専任の取引主任者を設置することが義務付けられています。
この「一定数」は、国土交通省令で定められており、1つの事務所において「業務に従事する者5名に1名以上の割合」とされています。
案内所等については、少なくとも1名以上の取引主任者の設置が義務付けられています。
「専任」の要件に関しては、

 1)当該事務所に常勤し(「常勤性」)、
 2)専ら宅地建物取引業の業務に従事すること(「専従性」)が必要となります。

従って、他の法人の常勤役員を兼任したり、他の個人事業を営んでいたりする場合には、専任の要件を満たすことはできません。

免許申請を行う会社の監査役は、専任の取引主任者に就任することはできません

3.申請書類の提出から営業の開始まで

(1)申請の流れ

(2)免許の申請
 必要な書類等を作成し提出します。
 申請に関する費用は、以下のようになります

知事免許の場合 :新規 33,000円
:更新 33,000円
大臣免許の場合 :新規 90,000円 (登録免許税)      
:更新 33,000円
(3)審査
 標準処理期間は、都道府県知事免許の場合は概ね30~40日、
 大臣免許の場合は概ね100日が目安です。

(4)免許
 通知は、埼玉県の場合、簡易書留郵便で申請者の事務所本店あてに届きます。

(5)営業保証金の供託または保証協会の加入について
 宅地建物取引業の営業を開始するためには、新規免許を受けた後、本店所在地を管轄する
 供託所に「営業保証金」を供託し、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付
 (供託書の原本も提示)して、知事等に所定の届出をするか、営業保証金の供託に代えて、
 保証協会に加入し、「弁済業務保証金分担金」を納付
する必要があります。

 a.供託金の額は以下の通りです。
  ・主たる事務所(本店) 1,000万円
  ・従たる事務所(支店等、1店につき) 500万円

  b.保証協会への納付額は以下の通りです。
  ・主たる事務所(本店) 60万円
  ・従たる事務所(支店等、1店につき) 30万円

  ※保証協会に加入する場合、上記納付額とあわせて入会金等で、概ね200万円ほどの
  費用が必要となります。

注)1 (5)のいずれかの手続については、免許後3か月以内にすべて完了しないと、
    免許の消しになる事があります。
注)2 保証協会の手続は約2カ月かかります。申し込みは早めにおこなってください。

 (6)免許証の交付
  a.免許を受領した後、専任の取引主任者になっている者は、「勤務先(業者名)」及び
   「免許証番号」を、資格を登録している都道府県知事に届出なければなりません。      
  b.営業を開始するに当たり、以下のものを、(社)埼玉県宅地建物取引業協会・
   (社)全日本不動産協会等で購入するか、ご自身で作製して、整備してください。

   ・業者票及び報酬額表を、事務所内の公衆の見やすい場所に掲示してください。
   (宅建業法第50条1項、第46条4項)
   ・宅建業の従業者に対し従業者証明書を発行し、携帯させ、事務所ごとに従業者名簿
   【保存期間10年】を備えてください。(宅建業法第48条)
   ・取引台帳、契約書及び重要事項説明書を準備してください。(宅建業法第49条)

4.変更届・更新の申請について

宅地建物取引業者は、届出事項に変更があった場合には、免許権者に対して30日以内にその旨を届出なければなりません
宅地建物取引業免許の有効期間は5年です。有効期間満了後も引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合には、有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に更新手続を行う必要があります。

なお、上記期間内に更新手続を怠った場合は免許が失効となり、そのまま宅地建物取引業を営むと、法12条「無免許事業等の禁止」違反により、罰則の対象となります。
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