賃貸不動産経営に関するQ&A

以降のQ&Aは、賃貸不動産経営に関する関する、ごく一般的な疑問を まとめてみました。
皆様のお悩みに対して、少しでもお役に立てれば幸いです。
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1.用語に関すること

Q1.仲介(=媒介)業務とは?
A1.不動産の賃貸借を仲介業者に依頼する場合は、不動産会社との間で媒介契約を結ぶ必要があります。その媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介 契約」の3種類があります契約を締結した不動産会社は、入居希望者の募集、契約条件の交渉、賃貸借契約の締結、入居手続きのサポートなどを行います。
Q2.管理業務とは?
A2.不動産会社が、貸主との管理委託契約に基づいて、管理業務を行います。管理業務には、主に入居者の管理(賃料の収納、苦情等への対応など)と建物の管理(建物の維持や清掃など)とがあります。この場合、ほとんどが仲介(=媒介)業務+管理業務の形態をとっています。
Q3.サブリースとは?
A3.貸主から物件を一括して借りた不動産会社が、その物件の入居者を募集して転貸するとともに一定の建物管理も行うというものです。サブリース契約の場合、不動産会社は転借人の有無にかかわらず貸主に一定の賃料を支払います。そのため、貸主は、安定的な賃料収入を期待することができますが、支払われる賃料は一般的に相場よりも低くなります。
Q4.賃貸住宅管理業者登録制度とは
A4.賃貸住宅の管理業務の適正化を図るために、国土交通省の告示による賃貸住宅管理業の登録制度を創設しました(告示公布H23.9.30、告示施行H23.12.1)。賃貸住宅管理業とは、管理事務を業として行うものをいい、管理事務とは基幹事務(1.家賃、敷⾦等の受領事務、2.契約更新事務 、3.契約終了事務)を含むものをいいます。
Q5.大家が賃貸住宅を自主管理する場合、上記制度の登録対象となるのですか?
A5.自主管理の場合は登録の対象外ですが、新たに賃貸住宅の管理業務を始めようとされる場合には、登録を受けることが可能です。
Q6.「利回り」とは?
A6.不動産に投資する際、投資の判断基準となるのが利回りです。具体的には、投資額(物件の購入価格など)に対して、どれだけの利益(賃料収入など)が得られるかを示したもので、利回りが高いほど収益性が高いということになります。
(計算式)
年間収益(年間賃料など)÷投資額(購入価格など)×100=(表面)利回り%
上記計算式が「表面利回り」の計算式です。
投資検討の初期段階広告などに表示されます。
さらに、年間収益から支出分を控除し、投資額で割ったものを「実質利回り」といいます。支出の把握が必要ですが、より正確に収益性を把握でき、具体的な検討の指標になります。

2.契約に関すること

Q7.賃貸借契約の連帯保証人の義務はどこまでなのでしょうか?
A7.連帯保証人は賃借人の債務の履行を保証することになりますので、賃借人が賃貸人に債務の履行をしない場合に賃借人に代わってその債務を履行しなければならない義務を負います。
賃借人の負っている債務は
1.賃料の支払
2.賃貸借契約が終了した場合の原状回復費用の支払
3.賃貸借契約が終了した場合の明渡し不履行の損害金の支払
4.目的物(家・部屋)を損壊した場合の補修費用の支払等があります。
なお、「連帯保証」は普通の保証と違い、催告の抗弁権や検索の抗弁権はなく、債権者から請求があれば、直ちに弁済の責任を負うことになります。
Q8.更新料とはどのような性質のものですか?
A8.更新料は、期間の定めのある継続的契約において、期間満了時に更新契約を締結する際に、契約当事者の一方から契約の相手方に対して支払われる一時金のことです。 一般に賃料の補充・前払い・賃貸借を継続するための対価と解せられます。判例上も学説上も更新料の支払いは慣習ではないとしています。そうすると、更新料を支払うのは、最低限の条件として当事者間に更新料支払いの合意(契約)がある場合に限られることとなります。さらに、更新料条項が契約書に記載されていれば、更新料が高額すぎる場合でない限り、消費者契約法10条の信義則違反は認められない(更新料支払約束が無効にはならない)。とされています。
Q9.定期借家は、賃貸人(貸主)賃借人(借主)それぞれにとってどのようなメリットが
   ありますか?
A9.定期借家(定期建物賃貸借)契約は、貸主と借主が合意に基づいて、自由に契約期間、家賃等を決めて、契約期間の満了によって契約が終了するものです。(再契約は当然可能です。)貸主は、いったん借主に貸したら、明渡しを求めても、正当事由がない限り、これに応じてもらえない従来型の借家契約から、定期借家では、期間満了の1年前から6カ月前までに事前通知を行い、そして契約の期間が満了すれば終了します。借主は、従来型契約では、2年での更新契約がほとんどとなっており、更新の際に更新料を貸主に支払うわけですが、定期借家では、更新料が不要となり、借主の費用負担が軽減されます。また、借主は、自由な契約期間が貸主との合意で選択できますから、契約に当たってその選択肢が増えます。
Q10.定期借家契約は必ず公正証書でなければなりませんか?
A10.必ずしも公正証書の必要はありません。借地借家法では、公正証書等としており、定期借家契約である旨(契約の更新がなく期間満了をもって終了すること等)が明記 してあれば、別の契約書形態でもよいとしています。事業用建物の賃貸借契約の場合は長期契約もありますが、一般的な居住用賃貸借期間は、2~3年が多いと思います。短い賃貸借期間の契約に、公正証書を義務づけることは、公証人手数料もかかり手間もかかります。つまり当事者の負担増となりますので、当事者の意思が確認できれば、公正証書以外の契約書形態でもよいとしたわけです。
Q11.定期借家契約の場合、敷金、保証金、礼金、権利金の授受はどうなりますか?
A11.定期借家契約は、従来型の借家契約が持つ不確実性(貸した建物が返らない、家賃を改定できない、解約にも正当事由と立退き料がいるがどのくらいかかるかわからない)、といったことを排除するために創設された契約形態ですから、従前の借家契約の慣行的な金銭授受は、改める方向で進むべきであると考えます。特に不返還の性質をもつ礼金、権利金といった一時金は、従来型の借家契約がもつ不確実性を担保する意味合いから、慣行となった金銭であるので、定期借家契約にはなじまないと思われます。ただし、敷金、保証金は、賃料の不払いを担保する性格の一時金の性格を持っていますので、従前どおりの扱いでよいと考えます。
Q12.『定期借家契約では、期間が来たら、借家契約は、確定的に終了する。』という
    事ですが、更新して引き続いて借りたいという場合はどうするのですか?
A12.まず、ご注意いただきたいのですが、定期借家契約では、期間満了をもって、借家契約関係は終了するので、更新という概念はありません。 したがって、引き続いて借りたいという場合は、再契約となります。 従来型の建物賃貸借契約においては、借家契約の期間が満了した際の更新には、法律の定めにより更新する法定更新(自動更新)と、当事者の話し合いで更新される合意更新の二つがあります。法定更新の場合は、家主に正当事由がない限り家主は更新を拒絶できず、法により自動的に更新されるものです。法定更新後の借家契約は、期間に定めなき借家契約であり、かつ借家条件は従前と同一条件(26条)とみなされます。合意更新の場合は合意条件を話し合って更新するものですが、期間が来た場合は法定更新(この場合、従前と同一条件で期間の定めのない契約として更新される)となるおそれが生じますし、継続家賃抑制主義で改定家賃が市場家賃よりも低く抑えられるおそれもあります。定期借家契約では、法定更新も合意更新もありません。すべて再契約となります。
Q13.借地借家法では、賃貸人に定期借家契約に関する書面による説明義務を課して
    いますが、具体的にはどのようなことを書いて説明すればよいのですか?
A13.この規定は、賃借人の意思決定のための情報を十分に与える観点から、書面による契約に加えて、賃貸人に書面による説明義務を課したものです。
書面には、
1.契約の更新がないこと
2.期間の満了により賃貸借が確定的に終了すること
3.契約の終了年月日
などを記載します。
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